中介“資金池”抬升租賃市場(chǎng)資金杠桿

對(duì)租賃市場(chǎng)的整頓管理拉開(kāi)序幕。近日，南京市房屋租賃管理辦公室下發(fā)通知，要求在南京市開(kāi)展從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)10月31日前進(jìn)行信息登記。逾期不辦理信息登記但仍繼續(xù)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，將列入南京市租賃行業(yè)重點(diǎn)監(jiān)控企業(yè)名錄。

今年8月下旬以來(lái)，租房市場(chǎng)頻登輿論風(fēng)口，異常喧囂。從炒房到炒房租；從租金到租金貸，租賃金融化背后的推動(dòng)力量浮出水面，杠桿問(wèn)題短期被放大，并被異化為資本助推下的長(zhǎng)租公寓亂象。

業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)打包借貸、付款期限錯(cuò)配等方式，長(zhǎng)租類(lèi)租賃機(jī)構(gòu)形成了一個(gè)又一個(gè)“資金池”，但租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化隱患巨大，相關(guān)部門(mén)還需加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)相應(yīng)資金的監(jiān)管。

租賃機(jī)構(gòu)“避談”

租金變貸款現(xiàn)象頻發(fā)

9月底，在北京工作的盧小姐怎么也沒(méi)想到，從沒(méi)貸過(guò)款的她，會(huì)在買(mǎi)房貸款時(shí)被告知征信顯示有貸款未還，不能予以放貸。

北京租房、老家買(mǎi)房是大多數(shù)外地人的選擇，盧小姐也不例外。盧小姐表示，近日她因購(gòu)房一事回到老家辦理公積金貸款，公積金中心告知她征信顯示有一筆貸款未還完，因此不能放貸。她這才發(fā)現(xiàn)，8月在蛋殼所租的住房被做了貸款分期。

深圳一位租房者租住自如住房，每月通過(guò)京東白條交租。退租時(shí)，自如稱(chēng)費(fèi)用已結(jié)清，并退回部分租房定金，第三方貸款平臺(tái)也沒(méi)有任何欠費(fèi)提示。

但該租房者后來(lái)打印個(gè)人征信時(shí)才發(fā)現(xiàn)有長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月的逾期記錄，逾期金額29元，就此背上信用污點(diǎn)。“我不可能因?yàn)?9元逾期15個(gè)月而不處理。我到現(xiàn)在也沒(méi)搞清楚怎么回事?！?/span>

對(duì)于上述部分“被貸款”的事實(shí)，在相關(guān)部門(mén)組織的討論會(huì)上，蛋殼與自如相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示已對(duì)租客進(jìn)行了充分的說(shuō)明。深圳市蛋殼公寓管理有限公司客服經(jīng)理李燕妮說(shuō)：“關(guān)于分期，我們給了租客足夠的提示，不管是在官網(wǎng)頁(yè)面，還是線下，都跟租客解釋過(guò)，這是沒(méi)有必要隱瞞的事。”深圳自如友家資產(chǎn)管理有限公司營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)雷鳴說(shuō)：“分期付款的產(chǎn)品在APP上都有明確的提示，非常透明?！?/span>

然而，深圳市消費(fèi)者委員會(huì)的實(shí)際暗訪錄像顯示，一些長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商在當(dāng)面與消費(fèi)者溝通時(shí)，一直在用“分期”等含糊說(shuō)法，避而不談“貸款”二字，直至暗訪員詳細(xì)追問(wèn)，才有一名負(fù)責(zé)人出面承認(rèn)所謂的“分期”就是簽一個(gè)“貸款合同”。

租賃機(jī)構(gòu)的“避談”導(dǎo)致租房“被貸款”事件頻發(fā)。深圳市消委會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳長(zhǎng)租公寓相關(guān)投訴數(shù)量增長(zhǎng)迅速，原因大多與“租金變貸款”有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日至2018年8月24日深圳市消委會(huì)收到有關(guān)長(zhǎng)租公寓的投訴共292宗，其中2016年投訴量?jī)H29宗，2017年投訴量101宗，同比增長(zhǎng)248%；2018年截至8月24日，深圳市消委會(huì)已收到投訴162宗，同比增長(zhǎng)305%。消費(fèi)者的投訴主要集中在自如和蛋殼公寓兩家企業(yè)上，占總投訴量的86.3%。

深圳市消費(fèi)者委員會(huì)投訴部副部長(zhǎng)魏興表示，消費(fèi)者投訴反映深圳長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)存在定金不能退、租金變貸款等方面問(wèn)題，主要體現(xiàn)為消費(fèi)者簽署定金協(xié)議后才發(fā)現(xiàn)需要貸款，拒簽租賃合同“定金不退”；在消費(fèi)者不知情的情況下，“租金變貸款”等。

深圳市消費(fèi)者委員會(huì)總監(jiān)劉鳳菊表示，收到的大量投訴顯示，消費(fèi)者沒(méi)有接收到關(guān)于租房要貸款的信息，也沒(méi)有思想準(zhǔn)備來(lái)承受使用這一金融服務(wù)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師張茂榮表示，他看過(guò)自如友家和蛋殼公寓的合同，感受是“別說(shuō)租客，即使律師看起來(lái)都相當(dāng)費(fèi)勁”。他認(rèn)為，并不是租客簽字了，就代表租客知情了，規(guī)則透明了。長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商應(yīng)當(dāng)在與租客當(dāng)面溝通時(shí)，清晰明了地告知貸款租房一事，而不是用“分期”這類(lèi)字眼含糊帶過(guò)。長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商必須確保消費(fèi)者對(duì)租房貸款的知情權(quán)，以使其慎重進(jìn)行選擇，而不是讓消費(fèi)者稀里糊涂地簽一個(gè)貸款合同。

多地發(fā)文暫?！白饨鹳J”

9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室發(fā)布《關(guān)于暫停本市小額貸款公司融資擔(dān)保公司與代理經(jīng)租企業(yè)合作開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的通知》，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，各區(qū)主管部門(mén)要結(jié)合2018年度現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)轄區(qū)內(nèi)小額貸款公司、融資擔(dān)保公司開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)情況進(jìn)行排查。

上海金融辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》下發(fā)前，已開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的小額貸款公司、融資擔(dān)保公司，應(yīng)于10月12日前，將目前業(yè)務(wù)總體情況（包括但不限于業(yè)務(wù)規(guī)模、合作對(duì)象、涉及人數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)情況等）、整改計(jì)劃等報(bào)送至各區(qū)主管部門(mén)，并由各區(qū)主管部門(mén)匯總上報(bào)上海金融辦。在《通知》下發(fā)后，仍違規(guī)開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)的，將視情節(jié)嚴(yán)重程度，采取降低監(jiān)管評(píng)級(jí)、責(zé)令暫停開(kāi)展新業(yè)務(wù)、取消試點(diǎn)資格或吊銷(xiāo)許可證等措施。

同日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國(guó)家金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立、無(wú)金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。代理經(jīng)租企業(yè)不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”產(chǎn)品，不得在簽約前收取定金或設(shè)置其他條件，不得收取與個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)相關(guān)的其他費(fèi)用。個(gè)人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應(yīng)當(dāng)分別簽署，有關(guān)住房租賃租金貸款的內(nèi)容不得出現(xiàn)在住房租賃合同中。

9月28日，南京市房屋租賃管理辦公室首次發(fā)布的“房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)提示”指出，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)故意隱瞞貸款事實(shí)，引導(dǎo)、誘騙或強(qiáng)制租房人辦理租金貸，導(dǎo)致租房人“被貸款”，面臨貸款合同不易撤消、退租時(shí)難以退貸、貸款逾期失信等多重風(fēng)險(xiǎn)。

9月19日，廣州相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《廣州住房租賃行業(yè)倡議書(shū)》指出，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)在符合金融監(jiān)管規(guī)定和政策的前提下，支持專(zhuān)業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，規(guī)范發(fā)展住房租賃相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格住房租賃的放貸審批手續(xù)。

倡議提出，住房租賃企業(yè)不誘導(dǎo)、引導(dǎo)和強(qiáng)迫承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為；不用承租人或出租人資金建立資金池；不截留租金、挪作他用以及期限錯(cuò)配；不在未經(jīng)承租人同意的情況下或采取虛假宣傳等方式誘導(dǎo)承租人簽訂貸款合同；不未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)從事發(fā)放貸款業(yè)務(wù)；不以住房租賃名義從事非法集資活動(dòng)。

頗受非議的“租金貸”在多地嚴(yán)監(jiān)管下暫時(shí)消停。截至目前，已有北京、上海、杭州、深圳、西安、南寧、天津、南京等地針對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)布管控政策，北京、上海和西安等城市對(duì)“租金貸”啟動(dòng)調(diào)查；銀行方面，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前九成以上有租房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)都暫停了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

資金錯(cuò)配 中介“資金池”何時(shí)休

記者了解到，租賃機(jī)構(gòu)“金融化”明顯。利用租客的信用套取資金，再用該資金哄抬租金價(jià)格收房，一方面直接哄抬了房租，另一方面，該模式下資金杠桿高企，一旦資金斷裂，將極大危害房東與租客的權(quán)益。

目前來(lái)看，套取資金的方式包括，以租客月租分期，提前獲得半年至一年的租金收益；或者租房者一般以季度或半年付租金，而租賃機(jī)構(gòu)付給房主則為按月付。中間的差額便形成了“資金池”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房貸具體來(lái)說(shuō)，就是選擇分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時(shí)，還需要簽訂一份《貸款合同》。《貸款合同》中標(biāo)明：本合同項(xiàng)下貸款期限為11個(gè)月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準(zhǔn)，甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)/銀行以資金代付的方式將本合同項(xiàng)下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶。也就是第三方平臺(tái)會(huì)將一年租金一次性付給租賃機(jī)構(gòu)，租房者再按月還貸。

“但現(xiàn)在這種做法在嚴(yán)管下幾乎沒(méi)有了，資金不再是銀行等金融機(jī)構(gòu)放款給租賃機(jī)構(gòu)，而是銀行直接與借款人單線放款?！睆埓髠フf(shuō)。他同時(shí)指出，除了租金貸外，租賃機(jī)構(gòu)作為中間人因收租與付租之間的錯(cuò)配，因而形成了另一種“資金池”。

鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，現(xiàn)階段自如一般是與房主一次性簽訂3-5年的長(zhǎng)期租賃合同，視房屋狀態(tài)和格局進(jìn)行裝修或N+1的拆分，然后租給租戶。

上述置業(yè)顧問(wèn)表示，雖然租客是按季度或半年付租金，但中介付給房主則是按月付?！懊磕攴孔膺€需扣除一個(gè)月的租賃管理費(fèi)，因?yàn)榭赡苌婕把b修，第一年還需視房屋情況扣除45天至90天的空置費(fèi)用。”

張大偉說(shuō)，雖然一套房源資金量看似有限，但長(zhǎng)租類(lèi)租賃機(jī)構(gòu)房源量達(dá)到較大規(guī)模后，該“資金池”規(guī)模則不可小覷。以60萬(wàn)間房源，每間房平均月租3000元計(jì)算，“資金池”規(guī)?；蜻_(dá)百億元級(jí)別。

以自如為例，官網(wǎng)顯示，自如已進(jìn)駐全國(guó)9個(gè)城市，擁有30萬(wàn)業(yè)主，140萬(wàn)自如客，管理60萬(wàn)間房源。同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示，自如2015年租金收入45億元，2016年達(dá)到了90億元，2017年的租金收入突破160億元。

2018年初，自如獲得40億人民幣A輪融資。自如CEO熊林介紹，以2016年自如過(guò)手租金超過(guò)90億元為例，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號(hào)底層資產(chǎn)計(jì)算，折合到每月為0.75億元，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余。

“也就是說(shuō)，自如方面通過(guò)鼓勵(lì)租戶預(yù)付租金和管理費(fèi)可以獲得充足的現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流可以形成一個(gè)浮動(dòng)的資金池，同時(shí)，自如方面通過(guò)信用篩選不斷提高租戶整體優(yōu)質(zhì)率，從而成為自如1號(hào)兌付的保障?！毙芰终f(shuō)。

資料顯示，2017年8月15日，中信證券-自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃正式成立，該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級(jí)票面利率為5.39%。

“對(duì)租賃類(lèi)企業(yè)資金監(jiān)管難度成為租賃行業(yè)最大的隱患。機(jī)構(gòu)的資金池不受監(jiān)管，一旦挪作他用，必然會(huì)有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！睆埓髠フf(shuō)。

張大偉認(rèn)為，一方面，銀行應(yīng)嚴(yán)格把控，涉租房貸款需直接對(duì)應(yīng)至個(gè)人賬戶，并按月發(fā)放，最大程度避免違規(guī)行為；另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)與資金的監(jiān)管力度，抬高租賃機(jī)構(gòu)的違規(guī)成本。搭建資金監(jiān)管平臺(tái)，租戶、房主資金點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，租賃機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，以避免租賃機(jī)構(gòu)私設(shè)“資金池”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，也避免資本的壟斷推漲租金價(jià)格。

“紅利”的誘惑風(fēng)險(xiǎn)凸顯

豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅此前在微博表示，長(zhǎng)租公寓與一些房企及機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者所迷戀的不是市場(chǎng)前景，而是打包的政策紅利，這些紅利體現(xiàn)在土地、金融、稅收、行政、服務(wù)、人才等各個(gè)方面。

鏈家旗下貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》顯示，租賃時(shí)代將迎來(lái)新紀(jì)元。目前在所有房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場(chǎng)。截至2018年6月底，全國(guó)超出40城市多次發(fā)布相關(guān)政策。

9月22日，《廈門(mén)市促進(jìn)住房租賃企業(yè)發(fā)展財(cái)政扶持資金管理辦法》提出，住房租賃企業(yè)自持住房，或是租入、代管或受托實(shí)際運(yùn)營(yíng)的非自有產(chǎn)權(quán)住房，用于對(duì)外租賃的，對(duì)其經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)并在廈繳納的地方級(jí)稅收，予以60%的獎(jiǎng)勵(lì)。此外，對(duì)于比上年增加租賃住房并對(duì)外出租，且平均每套（間）租賃主檔建筑面積不低于30平方米的，按每間/套600元給予一次性經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)。同一間/套住房不重復(fù)享受獎(jiǎng)勵(lì)。每家企業(yè)每年增量獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過(guò)200萬(wàn)元。

“我國(guó)推動(dòng)租賃住房的原因是，降低租住成本，提高生活質(zhì)量。但從目前來(lái)看，大多數(shù)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)沒(méi)有踐行國(guó)家鼓勵(lì)租賃的初衷，哄抬房?jī)r(jià)、壟斷房源，租賃金融化等現(xiàn)象頻現(xiàn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

一位業(yè)內(nèi)人士坦言，對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最有吸引力的是金融方面的支持，比如支持發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租賃市場(chǎng)提供了3萬(wàn)億元授信。

近年來(lái)，長(zhǎng)租類(lèi)租賃機(jī)構(gòu)融資繁雜，包括企業(yè)自身股權(quán)融資、債權(quán)融資、銀行授信、住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債、產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)行REITs等。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)整理，具體來(lái)看，截至8月底，長(zhǎng)租類(lèi)租賃機(jī)構(gòu)股權(quán)融資方面，融資總額達(dá)359億元左右。其中，魔方公寓融資3億美元、V領(lǐng)地、蛋殼各2億美元、自如40億元、未來(lái)域9.5億元、you+29億元、灣流6.5億元等。ABS債券，魔方公寓3.5億元，自如在2017年8月和2018年3月共發(fā)25億元。REITs方面，新派公寓2.7億元。

除此之外，白皮書(shū)顯示，2017年10月，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，授信300億元。建設(shè)銀行廣東省分行與保利、碧桂園等33家房企簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，授信額2000億元。建行廣東分行、工行廣東分行分別與廣州市住建委簽署戰(zhàn)略合作，各授信5000億元。工行北京分行給北京城建、首開(kāi)、中糧等企業(yè)提供相關(guān)授信6000億元。中國(guó)銀行給萬(wàn)科、中海等房企在租賃領(lǐng)域授信2000億元額度。

廣東省租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕此前坦言，長(zhǎng)租領(lǐng)域就像一個(gè)金礦，每個(gè)人都去淘金，但如果沒(méi)有在上面做好安全措施，就會(huì)很容易倒塌。

目前來(lái)看，我國(guó)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管基礎(chǔ)薄弱。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，租賃行業(yè)涉及的監(jiān)管部門(mén)包括住建、國(guó)土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等，九龍治水難度大。從實(shí)際效果看，地方對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，通常僅以“約談、檢查”等手段為主，缺乏約束力，租賃監(jiān)管難以落地。

李宇嘉表示，由于第一手?jǐn)?shù)據(jù)缺失，監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。但是，中介機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營(yíng)策略不同，統(tǒng)計(jì)口徑亦有差別，即使將各家信息拼湊起來(lái)，也很難反映出市場(chǎng)全貌。

李宇嘉認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前最大的問(wèn)題在于中低價(jià)位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。應(yīng)盡快修復(fù)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等。再基于此，從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。