“高價租賃房”啟示錄：盈利模式存疑 租賃“蛋糕”難下咽

近日，全國首個企業(yè)自持租賃房項目“萬科翡翠書院”進入預(yù)租階段，卻因高昂的租金（90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約3萬-4萬元）成為外界關(guān)注的焦點。支持者認為，高租金由高成本推動，且市場不乏此類需求；反對者則指出，這是非理性拿地的后果，項目盈利困難重重。不同于純粹的租賃地塊，該項目是銷售型地塊被競至100%自持的結(jié)果，因此不但價格高昂，也難以享受到運營租賃項目的稅費優(yōu)惠。分析人士認為，作為房企首個自持租賃項目的“吃螃蟹者”，定位高端租賃、引入基金，都包含著萬科對租賃項目商業(yè)模式的探索。無論成敗與否，對行業(yè)的借鑒意義仍然重大。

租賃時代的到來是大勢所趨，機構(gòu)化運營、長租占主流將成為主要特征。但目前為止，無論房企、經(jīng)紀公司，還是社會化機構(gòu)，都未探索出可持續(xù)的盈利模式。優(yōu)勢和劣勢都十分明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，如何在該市場取得突破，仍然是一項重要課題。

布局步伐放緩

由于歷史原因，經(jīng)紀公司是租賃行業(yè)最有經(jīng)驗的運營者，資產(chǎn)輕、管理效率高、運營模式成熟是其主要特點。近年來，鏈家、我愛我家等大型經(jīng)紀公司都成立了長租公寓部門，并推出了較為成熟的長租公寓產(chǎn)品。

側(cè)重新房銷售代理的世聯(lián)行，也推出了長租公寓產(chǎn)品。魔方公寓、U+公寓、蛋殼公寓等機構(gòu)，是租賃市場的另一支力量。這類機構(gòu)數(shù)量眾多，并受到資本青睞，一些企業(yè)還實現(xiàn)了快速擴張。但由于運營能力參差不齊，淘汰率也相對較高。

房地產(chǎn)企業(yè)是不折不扣的“后來者”。目前，萬科、龍湖、招商、碧桂園等大型房企均推出了長租公寓產(chǎn)品，但起步都相對較晚。房企的優(yōu)勢在于資金雄厚、房源充裕，容易實現(xiàn)快速擴張，但運營經(jīng)驗被認為是短板。

在多數(shù)研究機構(gòu)看來，這也是當(dāng)前租賃市場最主要的三類機構(gòu)化運營者。根據(jù)各地官方文件，未來還可能有政府機構(gòu)加入其中，“分食”這一市場。

鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元?，F(xiàn)階段，對租賃市場的布局仍屬于“跑馬圈地”。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，盡管擴張能力強，但截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產(chǎn)的方式運營長租公寓。

“輕資產(chǎn)”，意味著開發(fā)商與項目持有方或經(jīng)營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進行裝修改造及運營管理。與之相對的“重資產(chǎn)”，則指通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，然后進行運營。

即使各地已經(jīng)推出成本相對“低廉”的租賃用地，房企拿地積極性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠低于周邊商品房樓板價。但這些土地多被國企獲得，且多以底價成交。

北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道指出，過去一年來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，但融資政策在不斷收緊。因此，在商業(yè)模式不甚明朗的情況下，房企對新業(yè)務(wù)慎重布局，也是情理之中。

他還透露，根據(jù)該企業(yè)委托相關(guān)機構(gòu)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在一些熱點一二線城市，租賃房源供應(yīng)已出現(xiàn)區(qū)域性、階段性過剩，暫時不利于重倉布局。

商業(yè)模式不明

從操作模式上，銷售與租賃有著本質(zhì)不同，前者重營銷，后者重運營。且如果不能引入戰(zhàn)略投資者，容易發(fā)生資金占用量大、持有成本高的風(fēng)險。

為解決“萬科翡翠書院”項目的資金問題，北京萬科于2017年5月入伙中城乾元基金，并將后者引入項目。從出資比例看，北京萬科實現(xiàn)了11倍的杠桿率。在具體參與細節(jié)上，分析人士認為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營的主要操作方式。

近期，房企頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs，儲架總規(guī)模50億元，首期利率5.5%。4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這些嘗試的目的在于建立租賃產(chǎn)品的商業(yè)模型，但就國內(nèi)租賃市場的現(xiàn)實而言，未必有效。

他向21世紀經(jīng)濟報道表示，當(dāng)前房企實施的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，沒有一個是真正的REITs。因為真正的REITs是靠租金收益，而國內(nèi)的租金收益不能覆蓋資金成本，需要貼息。所以，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“不是套現(xiàn)，而是借錢”。

張大偉指出，中國房地產(chǎn)市場的租售比偏低，使得這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品難以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允許商住類項目發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也只能保證持平或微利。若不能放開，則無法保證盈利。

到目前為止，無論房企、機構(gòu)，還是經(jīng)紀公司，都未能探索出租賃市場可持續(xù)性的盈利模式。

2017年5月，優(yōu)客逸家CEO劉翔對外宣布，當(dāng)年4月份成都公司首次實現(xiàn)單城市盈利，這是長租公寓行業(yè)中，首個宣布實現(xiàn)規(guī)模化盈利的企業(yè)。但此番表態(tài)受到一定質(zhì)疑。此后，這家公司專注于規(guī)模擴張，未再宣布有關(guān)業(yè)績的信息。

即使商業(yè)模式行之有效，運營方也需借助規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)利潤最大化。在近期的業(yè)績會上，世聯(lián)行董事長陳勁松就表示，長租公寓業(yè)務(wù)目前仍處于“投入期”，規(guī)模效應(yīng)加上租金上漲帶來的成本優(yōu)勢，將逐步為該業(yè)務(wù)帶來收益。

張大偉指出，即使上述問題都解決，之后運營層面的考驗才剛剛開始，保持高效率、高品質(zhì)和低空置率，都需要卓越的管理和運營能力。

他還表示，租賃市場有大量待解決的問題，房企在這一領(lǐng)域的優(yōu)勢和劣勢都較為明顯。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期內(nèi)取得實質(zhì)性突破，恐怕并非易事。